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投资房地产注意:最新数据显示,美国人正在离开高税收的州

每年搬运服务公司United Van Lines都发布最新的数据,揭示美国人都往哪里搬家。这些数据给我们一个机会看到未来经济成长和国家的变化。如果把他们的数据跟美国各州的地产税对照来看,我们会发现一个现象,美国人正在选择离开高地产税的州。

得克萨斯州是例外。得克萨斯州的地产税很高,但是得克萨斯州没有收入税。搬入得克萨斯州的人多于搬出的人。显然,地产税只是原因之一。

那么搬迁的趋势跟各州的总税负的关系怎样呢?各地的房地产价格的复苏跟人们搬出搬入的比例的关系是怎样的?对于房地产投资者来说,这些数据有什么值得参考的?

一般来说,州税包括三种,房地产税,收入税,和销售税。通常称为“税负 tax burden”。

纽约的税负是最高的,比税负最低的州,德拉瓦尔州,高出2.5倍。

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税负最高的十个州:

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税负最低的十个州:

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如果我们对搬家公司发布的数据,就能看出, 人们正在从寒冷,高税负的东北和中西部的州搬出,搬到南部和西部的州。图中黄色的州是搬出大于搬入的州。图中可以看到,佛蒙特州是个例外,尽管天气寒冷,税负高,但是流入人口多。我们后面会看到佛蒙特州房地产的情况。

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如把数据对照来看,就更清楚了:

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我们可以看出这个趋势,许多美国人正在从高税负的州搬到低税负的州。这个不平衡的程度很高,搬出新泽西州,伊利诺伊州和纽约州的人两倍于搬入的州。

对于房地产投资者来说,房地产税比其他州税和地方税更重要。但是跟销售税和收入税不同,房地产税是按每个郡县来收的。下图是美国各郡县的房地产税地图。

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得克萨斯州的地产税高。但是因为没有收入税,得克萨斯州居民总的税负较低,排名34,搬入的人是54%,比搬出的46%多。

所以很自然,搬入人口多的州在金融危机以后复苏得更快。

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虽然各州不同,但是平均来看,人口流入多的州房价平均上涨了39.7%,而流出多的平均只有16.6%。再看佛蒙特州,虽然前面提到佛蒙特人口流入多,但是房地产价格并没有受益太大,房价上涨很少。佛蒙特州的房地产税很高,是4.96%。

而在看肯塔基州,虽然人口流出多,但是房地产价格上涨了41.9%。而该州的地产税比较低。

对房地产投资者来说这意味着什么?

第一,人口流入多会带来对地产的需求。市场会看到更高的房租和房价。

第二,税负对房价有直接的影响。房地产税对现金流和利润的影响很大。在阿拉巴马州,一年的房地产税平均是776美元。而新泽西州是8477美元,一个月的税就相当于阿拉巴马州一年的税。

对投资者来说,人口流入多,税负低的州应该是寻找增长和回报的理想地方。

支持高税收的人士认为这样的相关性不一定是因果关系,也许人们离开高税负的州是因为其他原因呢?

对投资者来说,最关心的问题就是,人口增多会带来经济增长,投资增加,当地居民消费增加。从数据看,这些都正在低税负的州发生。NPR的调查发现,77%的美国人认为目前的收入税太高。这些都是房地产投资者值得考虑的问题。

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2 Comments

  1. 我只想默默的拜读您的博客!

  2. 你的博客让人流连忘返!

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