Brian Davis是一名投资出租房地产的投资者,他拥有15处房地产出租。从20多岁开始购买他的第一个房子开始,到今天他已经实现了财务自由。

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这里是他分享出来的多年的投资地产的经验,他希望自己在刚刚起步的时候有人告诉他这些,那他可以少走很多弯路。如果你准备投资房地产,或者刚刚已经开始,希望这些宝贵的经验对你有用。

1,学会怎么准确地计算现金流。这是刚开始投资人经常搞错的,现金流应该是长期的一个平均数字,而不是某一个“典型”的月份的。比如说,在九个月里,你的净现金流是你收到的租金和付出按揭的差别,还要减去任何维修房子的费用,或者跟房客产生纠纷的费用。很多人以为这些只是运气不好的一次性费用,但是有经验的房东知道有很多额外的费用都必须计算在成本里面。维护,修理,空置时间,会计费用,管理费用,房产税,保险等等,各种各样的费用都需要计算在内。准确地计算和估计现金流才能保证你不会亏钱。

2,入门时把自己的房子出租一部分或者购买两家庭的房子以出租一半。这是为了尽快地存够投资房地产的钱。对于很多人来说,住房是最大的开支,如果你能在这上面省下钱来,
你就能够最快地存钱,或者可以负担投资房产的按揭。

3,世界上没有完美的交易,只有好的交易。投资房产的新手常常会纠结于找一个完美的投资房,但是这其实根本不现实。如果一定要满足所有条件才下手,那就永远都没有办法下手。
尤其是在房市火热的时候,买家选择的余地并没有那么大。重点应该放在投资回报和现金流上面,这是不可打破的硬标准。选择自己满意的区域,不要害怕跟卖家讨价还价。只要
努力,一定能找到好的房子。

4,购买投资房以后,好的投资回报来自好的管理。有些人买到了好房子但是仍然亏钱,为什么?因为疏于管理。买房时估算的现金流只是理论上的,不是说这个就一定能实现。在现实
生活中,投资回报取决于管理的好坏。怎样筛选出糟糕的房客,怎样留住好的房客,怎样让房子的状态最佳,怎样给房子增加附加的价值,这些都需要房东去实实在在地做。买到一个划算的
房子只是能赚钱的一半,另一半是有效地管理。

5,集中注意到最基本的事情。我见过很多刚刚投资房产的人问很多问题,诸如该成立LLC还是S Corp,还是1031 Exchange,诸如此类的根本没有多余的问题。如果你已经是身价几百上千万,
那你需要成立公司信托基金之类的东西来保护你的财产。如果你才起步,存款刚刚够投资房的首付,你还是集中精力到怎么先创造那些需要保护的财产。也不要去看太多什么经济预测,房市预测。那些经济学家金融专家都预测不准确,你看再多,也不会比他们更准确。找到好的房子,做到有效地管理,这才是赚钱的关键。

6,不要贪便宜去不好的区。很多人可以在很低端的房市赚到钱,但这是一个复杂而困难的市场,不是新手可以胜任的。就是有经验的投资者都不见得能搞定。也许在纸面上看来很诱人,
3万块钱的房子一个月租金可以到1200美元。但是其实很多风险。你可以找到很多这种“职业租客”的故事。不光是租客找你的麻烦,还有各种法律法规保护租客,以及各种组织帮助房客来对付房东。在这些地方,房东是弱者。

7,现金储备一定要准备,但是不要准备太多。对于新入市的投资者,有人推荐平均准备2万美元,即六个月的费用,这样其实也太多。一般几千美元足够,这个基本上是更换大的电器,进行紧急修缮需要的钱。如果你真的很保守的话,多一点也行,但是不要因为为了太多现金储备而错过一个好的房子。

作任何投资的时候,人都会有恐惧和贪婪,前者让你失去机会,后者让你损失金钱。不要让这两种情绪控制你,集中你的注意力在前面说的基本面上:找到一个好的房子,进行有效的管理,你一定会成功。

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